전세사기 특별법이란? 심도있게 알아보자

 

최근 사회적으로 큰 파장을 일으키고 있는 전세사기!
땀 흘려 모은 소중한 보증금을 잃고
당장 거처마저 막막해진 피해자들을 위해
"전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
(이하 전세사기 특별법)"이 시행되고 있습니다.
원래 올해 5월말까지 시행될 예정이었지만,
2027년 5월말까지 연장하는 개정안이
국토교통위원회 전체 심의를 통과했습니다😊
개정안은 국회 법제사법위원회와 국회 본회의를
거쳐야 하지만 쟁점이 없는 만큼 통과될 가능성이
크다고 합니다.
단, 지원 대상은 올해 5월 말까지 임대차 계약을 최초로 맺은 세입자로 한정했습니다.
아직 많은 분들이 이 특별법에 대해
정확히 알지 못하거나, 어떤 내용을 담고 있는지
궁금해하실 텐데요. 지금부터 전세사기 특별법의 목적,
핵심 내용, 지원 대상 및 절차 등을 자세히
파헤쳐 보겠습니다.

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1. 전세사기 특별법, 왜 만들어졌을까요?
(제정 목적)

전세사기는 단순히 개인의 불운이 아닌,
조직적인 범죄 행태를 띠며 다수의 피해자를 양산하고
사회 전체에 큰 불안감을 조성하고 있습니다.
전세사기 특별법은 이러한 심각성을 인지하고,
전세사기로 인해 막대한 피해를 입은 임차인들에게
신속하고 실질적인 지원을 제공하여 주거 안정을
도모하는 것을 최우선 목표로 합니다.
기존의 법률로는 전세사기 피해자들을 충분히
보호하고 지원하는 데 한계가 있었기에,
특별법을 통해 경매 및 공매 절차 특례,
조세 징수 특례, 긴급 주거 지원, 금융 지원 등
다양한 지원책을 마련하게 된 것입니다.

2. 어떤 내용을 담고 있나요? 전세사기 특별법의 주요 내용

전세사기 특별법은 피해자들의 시급한 어려움을
해소하고, 다시 일어설 수 있도록 돕기 위한
다양한 내용을 담고 있습니다.
핵심적인 내용은 다음과 같습니다.

* 전세사기 피해자 인정 및 결정 절차:

   - 일정한 요건을 충족하는 임차인을
      전세사기 피해자로 결정하고,
      필요한 지원을 제공합니다.

   - 피해자 결정 요건은 주택 인도 및 전입신고,
      확정일자 확보, 보증금 5억원 이하
      (지역별 조정 가능), 다수의 피해 발생 또는 예상,
       임대인의 사기 의도 의심 등입니다.

   - 피해자 결정 신청부터 최종 결정까지
      일정 기간 내에 처리하도록 규정하여
      신속성을 강조합니다.

* 경매 및 공매 관련 특례:

   - 피해 주택이 경매 또는 공매로 넘어갈 경우,
      피해자가 우선매수권을 행사하여
      해당 주택을 낙찰받을 수 있는 기회를 제공합니다.

   - 경매 절차 진행을 일정 기간 유예 또는
      정지할 수 있도록 지원하여 피해자들이
      퇴거 위기에 놓이지 않도록 돕습니다.

   - 조세 채권 안분 제도를 도입하여,
      임대인의 세금 체납으로 인해 경매 진행이
      어려워지는 상황을 방지하고 피해 변제를
      용이하게 합니다.

* 주거 안정 지원:

   - 피해자들이 당장 거주할 곳이 없는 경우,
      긴급 주거 지원 (임시 거처 제공 등)을 제공합니다.

   - 피해 주택이 낙찰된 경우,
      LH (한국토지주택공사)가 해당 주택을 매입하여
      피해자에게 시세보다 저렴한 임대 조건으로
      재공급하거나, 공공임대주택 입주를
      우선적으로 지원합니다.

   - 특히, LH가 피해 주택을 매입 후 임대하는 경우,
      경매 차익을 활용하여 임대료를 지원하는
      방안도 포함되어 있습니다.

* 금융 지원:

   - 피해자들이 새로운 주거지를 마련하거나,
      경매 낙찰 자금을 마련할 수 있도록
      저금리 대출을 지원합니다.
      (디딤돌 대출, 보금자리론 등)

   - 기존 전세 관련 대출의 연체 정보 삭제 등
      신용 회복 지원 방안도 마련되어 있습니다.

* 법률 및 심리 지원:

   - 전세사기 피해자들에게 무료 법률 상담 서비스를
      제공하여 법적 절차를 이해하고
      대응할 수 있도록 돕습니다.

   - 심리적 고통을 겪는 피해자들을 위한
      심리 상담 및 치료를 지원합니다.

3. 누가, 어떻게 지원받을 수 있나요? (지원 대상 및 절차)

전세사기 특별법의 지원을 받기 위해서는
전세사기 피해자로 인정받아야 합니다.
피해자 인정 절차는 다음과 같습니다.

* 전세사기 피해 사실 신고:

   - 경찰, 검찰 등 수사기관에 전세사기 피해
      사실을 신고합니다.

   - 전세사기피해자 지원관리시스템
      (jeonse.kgeop.go.kr)을 통해
      온라인으로도 신청 가능합니다.

* 피해자 결정 신청:

   - 국토교통부에 전세사기 피해자 등
      결정 신청서와 관련 서류를 제출합니다.

   - 필요 서류는 임대차 계약서, 주민등록등본,
      확정일자 증서, 피해 사실 입증 자료 등입니다.

* 사실조사 및 심의:

   - 국토교통부는 제출된 서류와 수사 결과 등을
      토대로 사실조사를 진행하고,
      전세사기피해자지원위원회의 심의를 거쳐
      피해자 여부를 결정합니다.

* 결정 통지 및 지원:

   - 피해자로 결정되면 국토교통부로부터
      결정 통지를 받고, 특별법에 따른
      다양한 지원을 받을 수 있습니다.

주의사항:

* 특별법은 한시법으로, 시행 기간이 정해져 있으므로
해당 기간 내에 피해를 신고하고 지원을 신청해야 합니다.

* 피해자 인정 요건을 충족해야 지원을 받을 수 있으며,
모든 피해자가 동일한 수준의 지원을 받는 것은 아닙니다.

4. 전세사기 특별법, 아직 넘어야 할 산은?
(한계점 및 개선 과제)

전세사기 특별법은 피해자들에게 절실한 지원을
제공한다는 점에서 긍정적인 평가를 받고 있습니다.
하지만 시행 과정에서 다음과 같은 한계점과
개선 과제도 제기되고 있습니다.

* 엄격한 피해자 인정 요건: 사기 의도 입증 등
일부 요건이 까다로워 실제 피해를 입었음에도
불구하고 피해자로 인정받지 못하는 사례가
발생할 수 있습니다.

* 미흡한 보증금 회수 지원: 특별법의 지원에도 불구하고,
피해 금액을 전부 회수하기 어려운 경우가 많아
실질적인 구제 방안이 부족하다는 지적이 있습니다.

* 경매 차익 활용의 불확실성: LH의 피해 주택
매입 및 경매 차익 활용 방식이 아직 명확하지 않아,
피해자들이 체감하는 지원 효과가 낮을 수 있습니다.

* 사각지대에 놓인 피해자: 불법 건축물,
신탁 사기 등 다양한 유형의 전세사기 피해자들을
포괄적으로 지원하기 위한 보완책이 필요합니다.


함께 노력해야 할 과제
전세사기 특별법은 전세사기 피해자들에게
최소한의 안전망을 제공하고, 다시 일어설 수 있는 발판을
마련해 주는 중요한 법률입니다.
하지만 법률 시행 과정에서 나타나는 문제점을
지속적으로 개선하고, 사각지대에 놓인 피해자들을 위한 추가적인 지원 방안을 마련하는 노력이 필요합니다.

무엇보다 중요한 것은 전세사기 예방입니다.
계약 전 꼼꼼한 확인과 안전한 계약 방식 선택,
그리고 정부의 적극적인 예방 및 단속 활동이
병행되어야만 더 이상 안타까운 피해자가
발생하지 않도록 막을 수 있을 것입니다.
전세사기로 고통받는 모든 분들이 하루빨리 어려움을 극복하고, 안전한 주거 환경에서 다시 행복한 삶을 되찾으실 수 있기를 바랍니다.